Jana Nohy 1598, Benešov

1. Náklady

Rekonstrukce je střední: nová střecha s izolací, tepelné čerpadlo, stoupačky a elektro, nové koupelny, kuchyně, podlahy a okna v bytech, společné prostory. Fasáda zůstane bez zateplení (asi 1,2 mil. Kč), protože by náklady přetáhlo přes 30 % ceny bytů a kupci bytů ho v Benešově nezaplatí. Každou položku jde rozkliknout na dílčí položky. Rozpis a zdroje cen jsou v propocet/polozky/. Ve stavebních částkách je přirážka firmy, DPH 12 % a zdražení stavby o 4,5 % do roku 2027.

tis. Kč s DPH, realisticky	Bez nástavby 6 bytů, 344 m²	S nástavbou 8 bytů, 464 m²
Koupě a pozemek
	8 390	8 390
Kupní cena (minimální cena ve výběrovém řízení ČD)	8 326	8 326
Poplatek za vklad vlastnictví do katastru	2	2
Poplatek za vklad zástavního práva banky	2	2
Obnovení elektřiny: podíl na připojení 3×63 A, pokud distributor zrušil odběrné místo	50	50
Obnovení elektřiny: žádost, smlouva, přepojení měření	10	10
	260	330
Koupě pruhu pozemku SPÚ od ulice k domu (25 m² po 3 500 Kč)	88	88
Geometrický plán pro oddělení pruhu a stání	18	18
Znalecký posudek na cenu pozemku (platí kupující)	15	15
Právník: žádost, smlouva, jednání se SPÚ	24	24
Vklad do katastru	2	2
Nájem části pozemku SPÚ do převodu (asi 18 měsíců)	3	3
Koupě pozemku pro stání a vjezd (25 m² na stání po 3 500 Kč; bez nástavby 1, s nástavbou 2)	106	174
Geometrický plán: příplatek za druhou část pozemku	4	6
Jedna žádost a smlouva se SPÚ na začátku. Pozemek pro stání se kupuje jen u verzí s novými byty.
	90	120
Zámková dlažba na stání (12,5 m² na stání po 1 750 Kč)	33	44
Zámková dlažba na vjezd a otáčení (1 750 Kč/m²)	33	44
Obrubníky, odvodnění, změna druhu pozemku	19	25
Projekt stání a vyjádření úřadu	5	7
Staví se na konci stavby, až je jasné, kolik stání úřad chce.
Stavba
	904	453
Odstranění starých vrstev a odvoz suti (215 m²)	85	43
Parozábrana a penetrace (215 m²)	47	24
Spádová tepelná izolace EPS/PIR 160–200 mm (215 m²)	325	163
Hydroizolace z PVC fólie vč. lemů (215 m²)	254	127
Oplechování atiky (68 m)	108	54
Střešní vpusti s nouzovými přepady (4 ks)	53	27
Prostupy, lemování komína a odvětrání, výlez na střechu	33	17
S nástavbou se staví jen polovina střechy, zbytek nahradí ustupující podlaží.
	1 419	1 419
Tepelné čerpadlo vzduch–voda 2 × 16 kW vč. montáže (výkon na nezateplený dům)	787	787
Jeřáb, podstavce a propojení venkovních jednotek na střeše	39	39
Akumulační nádrž 1 000 l, rozdělovač, čerpadla, regulace, elektrická dotopná patrona	131	131
Rozvody topení v domě, izolace, vyvážení, 6 měřičů tepla po bytech	221	221
Demontáž 2 kotlů na tuhá paliva a starých rozvodů v kotelně	53	53
Odstranění komínového nástavce kotelny, zapravení střechy	71	71
Topení ve 4 stávajících bytech (hlavice, proplach, výměna vadných těles)	117	117
	771	771
Stoupačky kanalizace (4 × 6 m) s odvětráním nad střechu	147	147
Stoupačky vody, hlavní vodoměr a napojení v přízemí	137	137
Kamerová prohlídka svodů, zapravení drážek, požární ucpávky	68	68
Hlavní domovní a elektroměrový rozvaděč na 8 měření	118	118
Stoupací elektrické vedení k bytům a na střechu	79	79
Společné osvětlení s čidly, zvonky a domovní telefon	92	92
Nový hromosvod vč. revize	59	59
Revize elektro a přívod k tepelnému čerpadlu na střeše	72	72
	383	383
Sešití trhlin ve zdivu nerezovou spirálovou výztuží (70 m)	230	230
Injektáž a vyspárování drobnějších trhlin (50 m)	46	46
Pracovní plošina k trhlinám na fasádě	13	13
Oprava opadané omítky v bytech až na cihly (20 m²)	30	30
Vysprávka vnitřních trhlin, síťka a štuk (60 m)	32	32
Penetrace, nátěr, ochrana a úklid	31	31
	218	218
Dlažba chodeb (30 m²) a oprava schodiště (24 m²)	90	90
Zábradlí, omítky a malba (~200 m²), 4 dveře, poštovní schránky	127	127
	3 351	3 351
Koupelny s WC v bytech B, C, E (3 jádra po ~5 m²)	590	590
Byt A: obnova koupelny a WC (už je zrekonstruovaná)	89	89
Kuchyňské linky B, C, E (2,4–3 m se spotřebiči, obklad, montáž)	315	315
Byt A: stávající linka, nový obklad a spotřebiče	47	47
Okna v bytech, všechna (28 ks: 20 velkých pokojových a 8 malých)	482	482
Nové elektro v bytech (264 m², rozvaděče, revize)	416	416
Dveře: 16 vnitřních a 4 vstupní bezpečnostní	310	310
Podlahy: vinyl v B a C (129 m²), broušení parket v E, místo koberců v A (40 m²)	309	309
Voda a odpady v bytech mimo koupelny (264 m²)	186	186
Omítky a zapravení po nových rozvodech (264 m²)	140	140
Malba bytů (845 m² stěn a stropů)	109	109
Bourání, vyklizení bytů, odvoz suti	211	211
Ošetření plísní, drobné opravy a generální úklid	147	147
	800	800
Geologický průzkum a sondy k základům (3 vrty, 2 odkopy)	118	118
Ocelová táhla se stažením domu (12 ks)	275	275
Ztužení: vyztužení překladů a lokální věnec	118	118
Lokální zesílení základů (odkop, injektáž, podbetonování, ~10 m)	105	105
Rezerva na rozsah podle posudku statika (30 %)	184	184
	105	105
Příčka ve velkém pokoji (2 pokoje po ~9 m², každý s oknem)	14	14
Nový vchod z chodby (otvor v nosné zdi, překlad), dveře, posouzení statikem	64	64
Elektro, radiátor, podlaha, malba	26	26
	3 056	3 056
Vyklizení, bourání příček a podlah, průzkum azbestu	134	134
Zvětšení 5 okenních otvorů, sešití trhlin	307	307
Nová okna do všech otvorů (12 ks), do ulice akustická	204	204
Vlhkost a podlaha: izolace zdiva, sanační omítky, skladba podlahy, nášlapné vrstvy	591	591
2 koupelny s WC a 2 kuchyňské linky	538	538
Rozvody: elektro, 2 elektroměry, voda, kanalizace, podlahové topení, větrání	565	565
Příčky, omítky, malby, 2 vstupní protipožární dveře, vnitřní dveře	378	378
Technická místnost, požární oddělení bytů, úprava společné chodby	175	175
Statik, požární řešení, akustika, denní osvětlení, průzkum vlhkosti, poplatky	165	165
Zaměření, projekt, povolení změny užívání a technický dozor (dělá architekt, nepočítá se)	(271)	(271)
	—	9 826
Nosná dřevěná konstrukce nástavby (150 m²) a demontáž staré střechy	—	2 596
Střecha nástavby (spádová izolace, fólie, atika, oplechování)	—	562
Okna (14 ks) a balkonové dveře (4 ks)	—	445
Terasa na zbytku střechy (89 m²): dlažba a zábradlí	—	398
Prodloužení schodiště do 3. podlaží	—	527
Rozvody vody, odpadů, elektra, topení a další tepelné čerpadlo	—	888
2 koupelny a 2 kuchyně	—	503
Vnitřní dokončení 120 m² (příčky, podlahy, malba, dveře)	—	644
Lešení, autojeřáb a zařízení staveniště	—	410
Požární úpravy, elektroměrový rozvaděč a navýšení příkonu	—	316
Podchycení základů mikropilotami a věnec nad 2. podlažím	—	1 999
Statika, průzkumy, požární řešení, prováděcí projekt rozvodů, poplatky	—	540
Projekt, inženýring, povolení, technický a autorský dozor (dělá architekt, nepočítá se)	—	(660)
	389	389
Prováděcí projekt: topení, voda, kanalizace, elektro	200	200
Požárně bezpečnostní řešení	45	45
Statik: posudek trhlin a návrh sanace	110	110
Koordinátor bezpečnosti práce (více firem na stavbě)	25	25
Poplatky a vyjádření správců sítí	8	8
Zaměření stávajícího stavu (dělá architekt, nepočítá se)	(40)	(40)
Projekt stavebních úprav (ohlášení nebo povolení) (dělá architekt, nepočítá se)	(160)	(160)
Technický dozor investora (asi 1,9 % stavby) (dělá architekt, nepočítá se)	(145)	(145)
Shánění a koordinace řemeslníků, stavbyvedoucí (dělá architekt, nepočítá se)	(113)	(113)
Řemeslníky shání a koordinuje architekt (v závorce, nepočítá se).
	1 589	2 914
z rekonstrukce domu a bytů a projektu	1 115	1 047
z bytu B a přestavby nebytové části	474	474
ze stavby ustupujícího podlaží (bez projektu)	—	1 393
Ze statického zajištění se rezerva nepočítá, to má vlastní rozpětí.
Stavba celkem	12 984	23 684
tis. Kč na m² k prodeji	37,7	51,0
pro srovnání: vše firma / vše řemeslníci	13 296 / 12 044	23 996 / 22 798
Financování, daně a prodej
	1 081	2 183
Úroky 9,0 % z úvěru na koupi (čerpán po zapsání přístupu, realisticky 12. měsíc)	524	1 149
Úroky 9,0 % z úvěru čerpaného na stavbu	327	716
Poplatek za zpracování úvěru 1,0 %	115	159
Poplatek za předčasné splacení 0,5 % při prodeji bytů	115	159
Banka půjčí do 70 % hodnoty po dokončení; úroky se platí z vlastních peněz. Rozdělení úroků podle `polozky/financovani-dph.md`.
	1 947	2 049
DPH 12 % z ceny prodaných bytů	3 357	4 641
Odpočet DPH ze stavby a rezervy	−1 224	−2 250
Odpočet DPH z projektu a dozoru	−111	−205
Odpočet DPH ze statického zajištění	−75	−138
Rekonstrukce za víc než 30 % ceny a prodej do 23 měsíců je zdanitelné plnění (§ 56 ZDPH), sazba 12 % (byty do 120 m²). Řemeslník neplátce DPH nefakturuje, takže z jeho práce se nic neodečítá; z materiálu, který kupujete sami, se odečte 21 %.
	270	360
Advokát: kupní smlouva a úschova, 25 tis. Kč na byt	150	200
Fotky, 3D prohlídka, půdorys, inzerce, 20 tis. Kč na byt	120	160
	296	344
Energie a zabezpečení prázdného domu 3 000 Kč měsíčně	72	90
Pojištění a daň z nemovitých věcí 1 650 Kč měsíčně	40	50
Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)	15	15
S. r. o.: založení 15 tis. účetnictví a přiznání 3 500 Kč měsíčně	99	120
Rozdělení na jednotky – prohlášení vlastníka (advokát), 6 jednotek	24	24
Rozdělení na jednotky – geodet: zaměření jednotek a společných částí	28	28
Rozdělení na jednotky – poplatky katastru za vklad prohlášení a zápis jednotek	6	6
Rozdělení na jednotky – založení společenství vlastníků (stanovy, zápis do rejstříku)	12	12
Náklady celkem	25 318	37 459
(práce architekta, v nákladech se nepočítá)	(728)	(1 388)

Kamarád architekt: co jeho práce ušetří

Dělá zaměření, projekt stavebních úprav a technický dozor, u nebytové části i projekt a povolení změny užívání, u nástavby projekt a povolení. Shání a koordinuje i řemeslníky na položky, které nedělá firma. Statika, požární řešení, prováděcí projekty rozvodů a koordinátora bezpečnosti práce dál platíte, to dělají jiné profese. V tabulce je jeho práce v závorkách a do součtů se nepočítá.
Jeho práce v tržních cenách (s DPH): bez nástavby 0,73 mil. Kč, s nástavbou 1,39 mil. (včetně koordinace řemeslníků).
Čistý zisk se díky tomu zvedne bez nástavby o 0,49 mil., s nástavbou o 0,86 mil. Je to méně než cena jeho práce, protože placenou práci byste odečetli od daně z příjmů a DPH z ní od DPH z prodeje.
Proti původnímu propočtu (vše firma, placený projektant) vydělá tahle varianta bez nástavby o 0,58 mil. Kč víc, s nástavbou o 0,95 mil.
Jako spolupodílník tím vkládá práci za uvedenou cenu. Stavba svépomocí potřebuje stavbyvedoucího nebo stavební dozor. Architekt s praxí nebo autorizací to dělat může, ale je potřeba to ověřit na stavebním úřadu.

Každá položka stavby má štítek firma nebo řemeslník; najetím nebo klepnutím ukáže, proč. Firma = plátce DPH s dodávkou, montáží a zárukou, cena s přirážkou firmy a DPH 12 %. Řemeslník (většinou neplátce DPH) má cenu bez přirážky firmy o 10 % nižší, materiál kupujete sami s DPH 21 % a shání ho a koordinuje architekt; stavba se tím protáhne o měsíc. Řemeslníci dělají 25 % stavby bez nástavby (v ceně firmy). Statické zajištění a nástavbu dělá vždy firma. Částky v závorkách jsou práce architekta a do součtů se nepočítají. Rekonstrukce domu a bytů vychází realisticky na 28,9 tis. Kč na m² bytů s DPH. Podlaha nebytové části je v úrovni bytu A, proto se nezahlubuje.

2. Prodej

Realistický scénář. Plochy podle NV 366/2013 z půdorysu odvozeného z fotek (dispozice.md, ±10 m² za dům): byty dnes 264 m², nebytová část 86 m², z toho 2 byty po 40 m² (chodba zůstane společná). Cena za m² vychází z realizovaných prodejů opravených bytů v Benešově: malé byty do 60 m² 98 tis. Kč/m², velké 85 tis. Srážky: lokalita −5 % (silnice II/110, průmysl, bez parkování), přízemí −5 %, byty z nebytové části dalších −5 %. Nové byty v ustupujícím podlaží +5 %; od 60 m² (3+kk) se počítají jako velké. Byty větší než 1+1 navíc +5 tis. Kč/m² (po srážkách).

Byt	Podlaží	m²	tis. Kč/m² s DPH	Cena mil. Kč	REAS mil. Kč
A 4+1	1. NP	80	82	6,54	6,96 6,6–7,3
B 3+1	2. NP	67	86	5,75	6,13 5,8–6,4
C 3+1	2. NP	75	86	6,43	6,64 6,3–7,0
E 1+1	2. NP	42	93	3,91	4,55 4,3–4,8
N1 2+kk	1. NP	40	89	3,56	4,42 4,2–4,6
N2 2+kk	1. NP	40	89	3,56	4,42 4,2–4,6
Bez nástavby	6 bytů	344	86	29,75	33,12
U1 (nástavba)	3. NP	60	90	5,39	5,69 5,4–6,0
U2 (nástavba)	3. NP	60	90	5,39	5,69 5,4–6,0
S nástavbou	8 bytů	464	87	40,52	44,50

REAS = chytrý odhad reas.cz (5. 11. 2026) pro byt po rekonstrukci s tepelným čerpadlem: střed a pod ním rozpětí. Plochy REAS nezná, zadávají se z půdorysu. REAS nezná silnici, chybějící parkování ani nebytový původ bytů N1 a N2, nástavba je bez terasy. Model počítá z realizovaných prodejů v Benešově a je o 10 % níž, nejvíc u malých bytů (E, N1, N2). Při cenách REAS by verze bez nástavby vydělala 6,12 mil. Kč, s nástavbou 6,41 mil. Kč.

Proč to není 370 m² × 87 tis. = 32,2 mil.: Bez nástavby je to 344 m², ne 370: 370 m² platilo pro dřívější odhad ploch a pro jeden velký byt z nebytové části; dva byty 2+kk potřebují společnou chodbu. Průměrná cena je 86 tis., ne 87 tis. Kč/m², protože 3 ze 6 bytů jsou velké (nad 60 m² se v Benešově prodává levněji) a 3 jsou v přízemí. Při 87 tis. Kč/m² by verze bez nástavby vydělala 4,15 mil. Kč.

3. Shrnutí nákladů a prodeje

mil. Kč, realisticky, kupní cena 8,33 mil.	Bez nástavby 6 bytů, 344 m²	S nástavbou 8 bytů, 464 m²
Plocha k prodeji (m²)	344	464
Tržby z prodeje bytů	31,33	43,32
Náklady celkem (vč. koupě)	25,32	37,46
Daň z příjmů (s. r. o. a dividenda)	1,98	1,92
Čistý zisk	4,04	3,93
(Čistý zisk, kdyby vše dělala firma / vše řemeslníci)	(3,88 / 4,61)	(3,76 / 4,48)
(Čistý zisk, kdyby se architekt platil)	(3,55)	(3,07)
Zisk / náklady	17,3 %	11,1 %
Doba do prodeje posledního bytu (měsíců)	24	30
Potřebné vlastní peníze (max.)	15,3	13,9
Max. kupní cena pro zisk 20 %	7,61	4,86
Bod zvratu kupní ceny (zisk 0)	14,30	14,00
Cena bytů pro zisk 20 % (tis. Kč/m²)	90	98
Čistý zisk při ceně bytů 87 tis. Kč/m²	4,15	3,84
Čistý zisk pesimisticky / optimisticky (krajní případy)	−9,3 / 12,4	−15,1 / 14,7

Čistý zisk = tržby − všechny náklady − daň z příjmů. Prodej po bytech do 23 měsíců od rekonstrukce za víc než 30 % ceny je zdanitelný DPH 12 % (§ 56 ZDPH), model počítá s registrací k DPH a odpočtem DPH ze stavby; „náklady“ v poměru zisk / náklady jsou bez DPH odvedené z prodeje. Registrace až prvním prodejem (nejdražší byt bez DPH) by mohla ušetřit desetiny milionu, musí ji ale potvrdit daňový poradce. Daň z příjmů za s. r. o. (21 % a 15 % z dividendy) ve všech scénářích. Ceny bytů v tabulkách jsou dnešní; model je do měsíce prodeje zvyšuje o 0 / 3 / 5 % ročně (pesim. / real. / optim.), bez růstu by verze bez nástavby vydělala 3,00 mil. Pesimistický a optimistický scénář jsou krajní případy (všechny vstupy naráz na kraji rozpětí), ne pravděpodobné meze; optimistický navíc počítá s kupní cenou 8,33 mil., i když by v tak dobrém trhu soutěž cenu vyhnala výš. Každý milion kupní ceny navíc ubere asi 0,7 mil. čistého zisku; v soutěži ČD rozhoduje jen cena.

Předpoklady

Hlavní předpoklady

Vaše parametry (5. 11. 2026): kupuje a prodává nová s. r. o.; stavbu si dělí firma a řemeslníci podle položek; cíl čistý zisk po dani ≥ 20 % všech nákladů; vlastní peníze 8–15 mil. Kč; podnikatelský úvěr.
Vlastní peníze: banka půjčí do 70 % hodnoty domu jako celku a až po zapsání přístupu, do té doby jde koupě i stavba z vlastních peněz. Realisticky je potřeba 15,3 mil. (bez nástavby) a 13,9 mil. (s nástavbou). Verze bez nástavby se do 15 mil. nevejde, když zápis přístupu trvá 12 měsíců; při zápisu do 6 měsíců stačí 8,8 mil. U nové s. r. o. bez historie bude banka chtít vaše osobní ručení.
Úvěr 9,8 / 9,0 / 8,5 % (pesim. / real. / optim.): prodej po bytech je podnikání, proto podnikatelský úvěr, ne investiční hypotéka (ta je za 5,8–6,2 %).
Ceny bytů po rekonstrukci (realizované): malé (do 60 m²) 85 / 98 / 105 tis. Kč/m², velké 76 / 85 / 93 tis. (pesim. / real. / optim.), srážka za lokalitu −5 % ve všech scénářích (je to vlastnost domu, ne scénáře). Pro srovnání: velké byty bez rekonstrukce se v Benešově prodaly za 65,7 a 77,5 tis., opravené za 78,8 a 84,4 tis. Kč/m².
Plochy bytů 254 / 264 / 274 m² (pesim. / real. / optim.) podle půdorysu v dispozice.md (A 80, B 67, C 75, E 42); byty nad 60 m² za cenu velkých. Z 86 m² nebytové části 2 byty 2+kk po 36 / 40 / 42 m² za 6,0 / 3,2 / 1,9 mil. Kč přestavby (nezávislé ověření jednoho bytu + druhé jádro) a srážkou za přízemí a nebytový původ.
Daň a forma – doporučuji s. r. o.: 21 % daň z příjmů a 15 % z dividendy při výplatě, celkem 32,85 %, bez pojistného; úroky jsou náklad. Jako OSVČ s 23% sazbou byste prodej po bytech danil jako podnikání (23 % a k tomu sociální a zdravotní pojistné) a čistý zisk by byl o 0,4 mil. (bez nástavby) a 0,4 mil. (s nástavbou) nižší; necháte-li zisk ve firmě na další projekt, je to jen 21 %. Dům musí koupit už s. r. o.: založit ji u notáře před nabídkou do 16. 11. a ověřit, že VŘ ČD připouští právnickou osobu (pozdější převod z vás na firmu znamená další daň a vklad). Pronájem (varianta D) počítá model jako fyzická osoba; tam je s. r. o. horší, osvobození prodeje po 10 letech má jen fyzická osoba.
DPH: rekonstrukce nad 30 % ceny a prodej do 23 měsíců znamená zdanitelné plnění 12 % (§ 56 ZDPH od 7/2025). Model počítá s registrací a odpočtem ve všech scénářích (i pozdní plátce si podle § 79 odečte vstupy za 12 měsíců). Test 30 % počítá za celý dům; finanční správa ho chce po jednotkách (GFŘ 1127/26) – realisticky to nic nemění, optimisticky ano.
Ceny bytů a domu rostou do prodeje o 0 / 3 / 5 % ročně (stejně jako u pronájmu), stavba zdraží o 6,0 / 4,5 / 3,0 %.
Dům je bez nájemníků (prázdný, odpojený). Pokud ČD nájmy potvrdí, je nutné přepočítat.
Statické zajištění 2 / 0,8 / 0,25 mil. Kč je ve všech variantách s rekonstrukcí (sešití trhlin je zvlášť v sanaci trhlin); nástavby navíc 0,5 / 2,0 / 2,5 mil. (podchycení). Hodnota domu v dnešním stavu snížena na 5,0 / 7,5 / 11,0 mil.